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成都保洁 李晓林:答制定REITs税收优惠政策 避免双重征税

时间:2019-03-13 01:40作者:admin打印字号:

  两会|林达集团李晓林:答制定REITs税收优惠政策 避免双重征税 

  本报记者 金姝妮 北京报道

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  《中国经营报》记者获悉,3月5日,全国人大代外、林达集团董事局主席、中华思源工程扶贫基金会副理事长兼秘书长李晓林挑交了三份提出,别离涉及住房租赁市场发展、大门生劳务报酬税收以及司法管辖权交叉行使机制建设等题目。

  李晓林认为,要克服此刻住房租赁市场新闻过错等、管理难得等题目,挑高住房租赁的品质,缓解供求矛盾,必要土地、金融、税收和法律相关政策措施的配套声援;而税收题目涉及到机构租赁的融资、房源或项目获取、改造、运营等各个环节,存在多个必要突破的政策瓶颈。

  参照国外市场成熟经验,李晓林提出出台针对REITs的专项法律法规,对REITs产品制定相关税收优惠政策,避免诸如在现有税收法规下,成立公司制的REITs,会遇到的双重征税等题目。

  出台REITs专项法律法规

  随着吾国城镇化的迅速推进 ,房价也水涨船高,这让许多想在城市落脚的人倍感压力。近年来,推动住房租赁市场的发展已经成为中央和地方当局共同的政策导向。

  2019年中央经济做事会议强调,要构建房地产市场健康发展长效机制,落实“房子是用来住的,而不是用来炒的”,因城施策、分类请示,夯实城市当局主体义务,完善住房市场系统和住房保障系统。

  租房承载着普及城市新市民和中矮收入者的安居梦。李晓林认为,吾国现有的以幼我住房租赁为主体的松散性租赁存在着房源松散、管理难度大等特出题目,租房中介的规范性也亟待进一步完善,而荟萃租赁、矜持性租赁等机构租赁模式不妨克服上述题目。

  原形上,李晓林所说的“机构租赁模式”,此刻已有尝试,2017年11月3日,“新派公寓权好型房托资产声援专项计划”正式发走竖立,成为全国首单住房租赁“类REITs”产品;此后,陆不息续有房企试水租赁住房资产证券化。

  行为一栽新兴的结构化融资工具,REITs不光不妨为房地产市场挑供传统融资途径之外的融资手腕,优化房产企业资产欠债结构,使其实现“轻资产”运营;也不妨雄厚资本市场投资产品,为多多中幼投资者参与房地产市场投资挑供机会。

  李晓林仔细到REITs的税收题目。他分析称,REITs从竖立、运作到终止过程中,税收面临的题目涉及到发首人、REITs、投资者和其他参与人等多个层面。和REITs相关的纳税环节包括资产的收购和转让、证券的发走和购买、取得项目利润、利润的分派、中介服务机构收取服务费和资产的回购等交易走为。

  “根据交易性质,此刻吾国相关的税收重要有添值税、所得税、土地添值税、契税、印花税和房产税等,”李晓林说,如现代界周围内已经推出REITs的国家,均在第一只REITs发走之前一到三年,就已经有针对REITs的专项法律法规出台。

  “根据国际成熟市场的运走经验来望,在这些国家出台的相关法规中,详细规定了REITs的竖立标准、运走结构、投资周围、利润分配等要素。”李晓林说,国内此刻尚未单独对REITs产品制定相关税收优惠政策。

  他进一步分析道,企业将资产过户装入REITs,不妨需承担不少响答的交易税和所得税,如添值税、土地添值税、所得税、契税等,对于租金收入须缴纳添值税、房产税等,分配盈余利润时须缴纳盈余利润的所得税,但是投资人获得所分配的利润还需再次缴纳幼我所得税或企业所得税,面临双重征税。

  “遵命全额纳税的模式做的,税收不妨亲昵租金的一半。再添上中国商业地产的租金投资回报率不高,扣除层层的税费,REITs产品的净利回报率很难知足投资人的憧憬,这也是REITs在中国难以大周围发展以及一些国要地本地产项目绕道境外发走REITs产品的因为之一。”

  制定REITs产品税收优惠政策

  针对上述题目,李晓林提出对REITs产品制定相关税收优惠政策,他别离就土地添值税、添值税、房产税、所得税、印花税等挑出了本身的解决方案。

  第一,李晓林提出土地添值税在REITs产品架构下递延缴纳。

  根据财税〔2015〕5号文第四条规定,单位、幼我在改制重组时以国有土地、房屋进走投资,对其将国有土地、房屋权属迁移、变更到被投资的企业,暂不征土地添值税;第五条规定,上述改制重组相关土地添值税政策不适用于房地产开发企业。

  李晓林认为,房企行为国内重要的物业持有方和现阶段国内REITs市场,稀奇是租赁住房及PPP基础设施周围REITs市场的重要参与主体之一,许多资产累计添值幅度较大,竖立环节重组过户操作的土地添值税义务较重,在竖立环节即征收的土地添值税将收敛房地产开发企业参与REITs项目标积极性。他同时提出对拟发走REITs产品的房地产企业暂缓征收土地添值税,当原首权好人对外转让权好性份额、或REITs产品对外市场化处置资产或对答项目公司股权时,原首权好人再遵命原计税基础补缴响答土地添值税款。

  第二,李晓林提出添值税竖立环节简化不征收条件,运营环节仍按5%浅易征收。

  《关于周详推开买卖税改征添值税试点的告诉》(财税〔2016〕36号)规定,在资产重组过程中,经过相符并、分立、出售、置换等方式,将通盘或者局部实物资产以及与其相相关的债权、欠债和做事力一并转让给其他单位和幼我,其中涉及的不动产、土地行使权转让走为,成都保洁不征收添值税。

  对REITs而言,项目公司仅行为产品的风险阻隔手腕,资产相关的运营管理做事由另走聘任的资产服务机构完善。所以,项目公司内部不光不必要人员,还会因人员的存在给REITs产品的有序管控添添难度。提出清晰在拟发走REITs产品下,将“做事力”从不征收添值税的必要条件中免除。

  而根据《纳税人挑供不动产经营租赁服务添值税征收管理暂走办法》(国家税务总局公告〔2016〕16号)规定,清淡纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产,适用清淡计税方法按11%的税率计算缴纳添值税销项税额。

  运营环节在此刻实践中,REITs产品下的项目公司经过资产重组取得的不动产,同样被视为在2016年5月1日后取得,适用11%销项税率。对于租赁住房及其他各类商业地产而言,若其适用财税〔2016〕36号文规定不征收添值税,则项目公司无法取得进项税票,且其固有的成本费用结构导致其难以取得运营期间裕如的进项税额与之抵扣,在此情形下项目公司的实际添值税义务会清晰高于5%,从而下落投资人利润。

  若经过资产划转或资产买卖方式进走资产重组,并缴纳了资产重组环节的添值税,项目公司取得了全额的进项税票,倘若其永远运营,则答收租金对答的销项税额可逐年与进项税抵扣,但在几年内,进项税即被抵扣完毕,后期将面临11%的销项税率,税负压力较大。

  遵命内心重于形态的原则,提出对于《修建工程施工允诺证》注解的相符同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目(“房地产老项目”),在进走REITs操作、资产迁移至新设项目公司后,不息因袭浅易计税办法,遵命5%的征收率计算缴纳添值税。

  第三,关于房产税,李晓林提出对租赁住房等国家鼓励民生周围REITs项目适用矮税率。

  根据国发〔1986〕90号规定,房产税依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%;根据财税〔2008〕24号对企事业单位、社会整体以及其他布局按市场价格向幼我出租用于居住的住房,减按4%的税率征收房产税。

  提出遵命内心重于形态的原则,对租赁住房REITs产品,不论是否采用运营方整租模式,当其业务内心为向幼我出租用于居住的,可参照财税〔2008〕24号文减按4%的税率征收房产税。

  第四,李晓林提出所得税竖立环节递延缴纳,运营环节减免征收。

  李晓林认为,在竖立环节,答当类比本身土地添值税提出,对原首权好人发走REITs产品取得的资产处置收入,提出对响答的企业所得税暂缓征收。待原首权好人对外转让权好性份额、或REITs产品进一步对外转让资产权好时,再将原首权好人初首递延的所得税金额并入以前答缴所得税。

  在运营环节,参照国外REITs市场成熟经验,为保障投资人利润、避免双重征税题目,提出对REITs产品中,项目公司每年进走股东分红局部在所得税前扣除,当项目公司股东分红局部超过以前收入90%的,项目公司免征企业所得税。

  第五,李晓林提出印花税竖立环节免征。竖立环节中,资产剥离、股权转让、原有贷款置换等操作均涉及印花税,且局部情形下需由原首权好人实际限制的两主体别离缴纳。因REITs产品的竖立过程迥异于清淡意义上的对外出售,提出对竖立环节的相关印花税予以免征。

义务编辑:霍琦

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